del condominio e del consorzio

Riflessioni sul tema di Giampaolo Ceci, da “il Capoluogo, 28 feb.

Nei processi della ricostruzione si è giunti alla fase di costituzione dei consorzi obbligatori relativi agli aggregati edilizi e quindi si potrà passare alla costituzione dei consorzi obbligatori. Il commissario nella Ordinanza n 12 ha fornito indicazioni e anche un modello di statuto di consorzio che però non mi pare affronti tutta la complessità della situazione.

Anche se l’argomento è specialistico, vediamo di riflettere assieme sul procedimento che conduce alla costituzione dei consorzi e sulle problematiche giuridiche e organizzative che implica la procedura con il solo intento di essere utili.

Bisogna premettere che le norme per la costituzione e il funzionamento dei condomìni e quello dei consorzi sono differenti. I primi sono regolamentati puntualmente dal Codice Civile i secondi invece lasciano larghi margini agli stessi consorziati nel definire la forma organizzativa la determinazione delle maggioranze.

È per questo che gli interessati dovrebbero saperne di più per essere consapevoli di ciò che approvano.

Prima di procedere alla costituzione dei consorzi obbligatori, si dovranno sanare i condomìni irregolari o neppure costituiti eventualmente presenti negli aggregati.

Come noto l’obbligo di costituzione di condomìni scatta quando vi siano parti comuni ad almeno quattro proprietari. La questione dell’aggiornamento è importante, come vedremo dopo, perché consentirebbe ai singoli condomìni di decidere cosa fare almeno nelle loro parti comuni.

Fino qui nulla di nuovo, in quanto i criteri di convocazione, di approvazione delle delibere e delle impugnative dei condomini è regolamentato dalle regole del condominio.

Dopo aver sanato i condomìni irregolari, nasce il problema di come organizzare il consorzio a cui ciascun condominio dovrà aderire obbligatoriamente. Si presume che il proprietario della maggior superficie complessiva del comparto prenda la iniziativa di individuare gli altri proprietari e convocarli in qualche modo in qualche luogo.

Ancora una volta gli aquilani non vengono aiutati e devono cavarsela da soli in quanto non mi pare ci sia un luogo ove rivolgersi per sapere dove si trovano ora i proprietari del comparto. Supponendo di riuscirci, bisogna concordare con loro quale siano le regole da inserire nello statuto.

La costituzione di un consorzio è una materia specialistica, che non dovrebbe essere affrontata superficialmente. Bisogna dare atto che invece questa volta c’è una bozza di statuto da usare come base per personalizzare il proprio atto costitutivo.

La questione prioritaria è la scelta del tipo di compagine sociale che si costituirà in consorzio.

Questa potrebbe essere composta dai singoli proprietari (come indicato nella proposta) ma più propriamente anche o dai vari condòmini presenti nell’aggregato.

La questione é importante perché se si costituisse un consorzio tra i singoli proprietari o tra i condòmini cambiano le maggioranze che determinano la validità delle sue decisioni e quel che è peggio si potrebbero varare delibere che scavalcano le singole maggioranze condominiali e quindi ledano i diritti del singolo condòmino.

Il principio potrebbe essere che il consorzio decide solo sulle tematiche comuni senza invadere spazi a decisioni afferenti a singoli condomini, ma il confine è labile, ci vuole equilibrio, per rispettare gli interessi di tutti e saper imporsi quando invece è necessario.

Certamente il presidente del consorzio dovrebbe cercare di non intromettersi in questioni che riguardano lavori o progettazioni delle proprietà comuni dei singoli condomìni e men che mai in quelli dei singoli condòmini i quali non dovrebbero essere esautorati dalle decisioni inerenti le loro proprietà che non ledono gli altri associati.

In questa riunione preliminare è importante definire con chiarezza i limiti di operatività del consorzio e non dimenticarsi che poi bisogna gestire i rapporti con i progettisti e le imprese.

Un secondo problema riguarda come dovrebbe essere scelto il rappresentante del singolo condomìnio chiamato a definire l’atto costitutivo in queste riunioni preliminari; sarebbe difficile infatti, discutere un atto in una riunione plenaria composta da tutti i proprietari dell’aggregato come sembra suggerire lo schema commissariale.

Una volta definita la bozza di atto costitutivo si dovrà sottoporla ai singoli proprietari o ai singoli condomini per la sua approvazione.

Una volta che la bozza di statuto sia stata approvata da tutti i condomìni si potrà costituire il consorzio e convocare la base per le firme. Quale la base sociale da convocare? Tutti i proprietari o solo gli amministratori dei singoli condòmini? Come noto l’amministratore del condominio amministra; non decide, a meno che la assemblea non gli conferisca una apposita procura. Ma è l’amministratore la persona più indicata a rappresentare il condominio in una assemblea costituente il consorzio? Non sarebbe meglio affidare l’incarico ad un condomino o ad un esperto che meglio tuteli gli interessi dei condomini, o ad entrambi? Eppoi chi li paga? Visto che sarà pagato solo il Presidente del consorzio?

Una volta messo a punto l’atto costitutivo e lo statuto si dovrebbe passare alla nomina del consiglio di amministrazione del consorzio (che nella bozza emanata nella ordinanza commissariale non è previsto) .

Il presidente deve essere eletto dai consiglieri o dalla assemblea? E con quali maggioranze? (una testa un voto o una quota proporzionale ai metri quadri di proprietà?

Anche per il funzionamento del consorzio si dovrà stabilire se mutuare nell’atto costitutivo le clausole condominiali al fine di tutelate le minoranze che sembrano più cautelative qualora si sia in presenza di un proprietario che abbia il 51% delle metrature dell’aggregato che in caso non fossero applicate potrebbe fare quello che gli pare.

Una volta costituito il Consorzio infatti i criteri dedcsionali non sono necessariamente quelli condominiali per la validità delle delibere, perché siamo in presenza di una struttura societaria e non di un condominio. Valgono solo i criteri previsti nel suo atto costitutivo.

Nasce una struttura organizzativa ibrida. Il consorzio decide con i criteri inseriti nello statuto; i delegati nel consiglio invece si devono fare autorizzare preventivamente dai rispettivi condòmini a meno che non dispongano di una procura. Nel primo caso, ogni decisone richiederebbe almeno il tempo tecnico di convocazione della assemblea condominiale. Male si concilia questo sistema organizzativo con le decisionalità tipica degli appalti, quindi sarebbe auspicabile che ogni condomino nominasse nel consiglio del consorzio un suo procuratore con l’obbligo di riferire alla Assemblea condominiale l’andamento dei lavori e delle decisioni prese dal consiglio di cui fa parte.

Come abbiamo solo accennato, le questioni sono molte e delicate. Sbagliare significa crearsi guai. Ancora una volta in assenza di direttive esaustive che regolamentino i fenomeni e prevengano i problemi prevedibili gli Aquilani devono cavarsela da soli.

Sono certo che quei pochi che sono arrivati a leggere fino in fondo questo lungo e complicato scritto, certamente ce la faranno.

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